La responsabilità nascosta del venditore di un immobile

La compravendita di un immobile è sempre un evento importante, sia per un’impresa che per una famiglia. Ciononostante, accade spesso che vi siano degli aspetti giuridici di particolare importanza che vengono completamente ignorati, lasciando così latenti dei rischi che una puntuale analisi potrebbe evitare. Si suppongano i seguenti casi.

La società Alfa è interessata all’acquisto di un immobile, da adibire in parte a centro direzionale ed in parte a sito produttivo. La società Beta è proprietaria di un immobile di nuova costruzione adatto alle esigenze di Alfa, e così, dopo una trattativa, le parti stipulano la compravendita. A distanza di 8 anni dall’acquisto la rottura di un impianto causa l’allagamento dell’immobile, a cui consegue un grave malfunzionamento della linea produttiva di Alfa, che rimane bloccata per alcuni giorni.

Oppure.

Caio, facoltoso imprenditore, acquista un appartamento di lusso in una palazzina storica dall’impresa Beta, oggetto di una profonda ristrutturazione da parte quest’ultima, terminata poco prima della vendita. A distanza di 4 anni l’immobile una stanza diventa inutilizzabile per dei vizi ai serramenti. La stanza non potrà essere completamente utilizzata fino alla riparazione che richiede solo alcuni semplici lavori in economia.
Alfa e Caio hanno subito un danno a causa di un evento per cui non sono responsabili. Potranno cercare ristoro nei confronti di Beta?

L’articolo 1490 del codice civile stabilisce la responsabilità del venditore ma l’articolo 1495 limita la durata del diritto alla garanzia ad un anno dalla consegna del bene ed impone la denuncia entro otto giorni dalla scoperta. Né nei casi sopra descritti opera la protezione assicurativa della cd. “decennale postuma” poiché l’art. 4 del Dlgs.vo 122/05 la impone solamente ai contratti ad effetti reali differiti, ovvero quelli in cui il trasferimento del diritto sull’immobile avviene in un momento successivo rispetto alla stipula dell’atto. L’acquirente degli immobili appare quindi sprovvisto di tutela, se non nei residuali casi in cui vi sia stato il dolo del venditore e per i quali si può chiedere, addirittura, l’annullamento del contratto. La recente giurisprudenza ha tuttavia stravolto questa impostazione, estendendo all’acquirente l’azione che il committente ha nei confronti dell’appaltatore ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile: “Rovina e difetti di cose immobili”. Si tratta di un’azione che si prescrive in dieci anni e che quindi espone il venditore di un immobile ad una responsabilità temporalmente ben più estesa rispetto a quella annuale. Sia Alfa che Caio sono perciò ancora “in tempo” per far valere la responsabilità di Beta.

Ed attenzione.

Nonostante la rubrica dell’articolo del codice civile evochi scenari improbabili o assolutamente gravi la giurisprudenza ha esteso la tutela a tutti i vizi, anche riparabili con lavori in economia, che siano in grado di diminuire la fruizione dell’immobile, ampliando così enormemente la platea di fattispecie applicabili. L’estensione della normativa dell’appalto alla compravendita non si applica, tuttavia, in tutti i casi, ma solo ed esclusivamente in quelli in cui il venditore sia stato committente dell’opera di costruzione o ristrutturazione dell’immobile successivamente compravenduto. Solo quando il venditore ha avuto un potere di gestione delle opere pertanto, diventa responsabile nei confronti dell’acquirente dell’esecuzione a regola d’arte dell’immobile (riguardo ai vizi strutturali) per dieci anni dal suo compimento.

La soluzione dei casi proposti potrebbe quindi essere diametralmente opposta. Nel primo caso Beta sembra andare esente da responsabilità, anche se il danno strutturale appare grave, semplicemente perché non è stata in alcun modo coinvolta nella costruzione dell’immobile. (rimane comunque la responsabilità dell’impresa costruttrice, se si è ancora in termini). Nel secondo invece, nonostante i vizi siano rimovibili con lavori in economia, Beta è molto probabilmente responsabile nei confronti dell’acquirente, perché la ristrutturazione dell’immobile è stata da questa commissionata e diretta. L’inserimento del venditore tra il novero dei soggetti responsabili è molto utile per l’acquirente, perché a distanza di molti anni dall’acquisto di un immobile può, in assenza di prodotti assicurativi, far valere le proprie pretese su un soggetto in più; circostanza che, in un settore in cui il tasso di fallimento o chiusura delle attività è molto alto, è assolutamente apprezzabile. La posizione del venditore è quindi complessa e gravosa ma può (deve) essere “salvata” grazie ad interventi contrattuali ad hoc nei confronti degli appaltatori, con l’inserimento di particolari clausole che, in concreto, lo mallevano da queste responsabilità.

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