Reverse charge nella cessione di immobili strumentali

Innanzitutto, è bene precisare che l’oggetto della cessione deve consistere in fabbricati o porzioni di fabbricati strumentali, ossia quelli “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicale trasformazione” (circolare n.27/E del 04.08.2006). Nella prassi, tali immobili sono identificabili come quelli appartenenti alle categorie catastali A/10, B, C, D, E (circolare n.12/E del 01.03.2007).

Il trattamento Iva di ogni singola cessione va determinato prendendo in considerazione i seguenti fattori:

–          soggetto venditore: impresa costruttrice, ristrutturatrice o altro soggetto Iva (rivenditore);

–          eventualmente, il tempo intercorso tra la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile e la vendita dello stesso;

–          soggetto acquirente: privato o soggetto Iva.

A seconda della combinazione dei suddetti elementi la legge stabilisce l’imponibilità o l’esenzione dell’operazione con la possibilità, in quest’ultimo caso, di optare comunque per l’applicazione dell’imposta.

Nella tabella che segue sono illustrate le casistiche riscontrabili in base al soggetto venditore e al soggetto acquirente, con l’indicazione del relativo trattamento ai fini delle imposte sul valore aggiunto, di registro, ipotecaria e catastale.

Note alla tabella:

(1) La cessione di fabbricati in corso di ristrutturazione è imponibile ad IVA a condizione che i lavori edili siano stati effettivamente realizzati anche se in misura parziale; la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative all’esecuzione dell’intervento non è sufficiente perché il fabbricato possa considerarsi in fase di ristrutturazione. Se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato come in corso di ristrutturazione.

(2) La data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero deve essere individuata con riferimento al momento in cui l’immobile è idoneo ad essere destinato al consumo. Ne consegue che deve ritenersi ultimato il fabbricato per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l’attestazione di ultimazione degli stessi che, di norma, coincide con la dichiarazione da rendere in Catasto; nonché, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione, il fabbricato concesso in uso a terzi, con i necessari contratti relativi al suo utilizzo.

(3) È considerata impresa costruttrice quella che, anche occasionalmente, realizza la costruzione del fabbricato per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente da essa affidata, in tutto o in parte, ad altre imprese. In tale definizione si possono ricomprendere le società cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci (Circ. Min. 11 luglio 1996 n. 182/E). In caso di operazioni straordinarie, quali fusioni, scissioni, conferimenti, cessioni, donazioni e successioni d’azienda, la qualifica di impresa costruttrice viene trasferita al soggetto risultante dall’operazione (Ris. Agenzia delle Entrate del 23 aprile 2003 n. 93/E).

(4) Si tratta degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica – diversi dalla manutenzione ordinaria e straordinaria – previsti dall’art. 31 c. 1 lett. c) d) e) L. 457/78, incorporato nell’art. 3 lett. c) d) e) D.P.R 380/2001.

(5) Nell’atto di vendita deve essere riportata menzione della dichiarazione resa dal cessionario attestante che lo stesso non agisce nell’esercizio di impresa arti o professioni. Gli enti che svolgono sia attività commerciale che non commerciale, devono indicare nell’atto che l’acquisto è effettuato in relazione allo svolgimento dell’attività non commerciale.

(6) La percentuale di pro-rata è ricavata in via provvisoria dal pro-rata dell’anno precedente; nel caso ciò non sia possibile – perché, ad esempio, l’attività è stata iniziata nell’anno stesso in cui è stato acquistato l’immobile – dovrà farsi riferimento ad una percentuale di detrazione calcolata in via presuntiva.

(7) Nell’atto di compravendita deve essere riportata menzione della dichiarazione con cui il cessionario comunica al cedente se la propria percentuale di detraibilità superi o meno il 25%. Se, al termine del periodo d’imposta in cui è avvenuta la cessione, il cessionario rileva che la propria percentuale di detraibilità risulti non superiore al 25%, deve comunicarlo al cedente al fine di consentire l’applicazione dell’IVA, salvo che l’imposta sia già stata applicata in via opzionale.

(8) L’opzione deve essere manifestata espressamente nell’atto di vendita.

Nelle ipotesi di applicazione del meccanismo dell’inversione contabile, l’imponibilità Iva non è più a carico del cedente, ma in capo all’acquirente, il quale quindi è tenuto all’osservanza dei relativi obblighi.

Inoltre, i soggetti interessati dall’operazione dovranno osservare le specifiche modalità di fatturazione di cui all’art. 17, comma 5, del D.P.R. n.633/1972:

a)        il cedente (la Vostra società) fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’Iva, e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (art. 17, comma 5, del D.P.R. n.633/1972);

b)        l’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta dovuta, con connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi, di cui all’art. 24 del D.P.R. n.633/1972, sia in quello degli acquisti, di cui all’art. 25 del D.P.R. n.633/1972.