In particolare, dal 4 luglio 2006 la disciplina per la cessione degli immobili è cambiata per effetto della modifica apportata dal D.L. n. 223/2006 e della introduzione del n. 8-ter) all’art. 10 D.P.R. n. 633/72. Di conseguenza, in linea generale, le cessioni di fabbricati strumentali sono esenti I.V.A. con alcune eccezioni.
Tra queste ricade anche quella che si verifica quando il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imponibilità in sede di stipula del contratto. Ciò vuol dire che nelle cessioni di immobili strumentali tra soggetti I.V.A., in assenza di un’espressa manifestazione di volontà da riportare obbligatoriamente in atto, è previsto quale regime naturale dell’operazione, quello di esenzione dall’I.V.A.
L’opzione per l’imponibilità, essendo vincolata all’atto di trasferimento, ha effetto per le sole cessioni contemplate nell’atto stesso. In tal caso, però, con effetto dal 1^ ottobre 2007, l’I.V.A. è applicata con il sistema dell’inversione contabile (reverse charge), di cui all’art. 17, commi 5 e 6 D.P.R. n. 633/72.
Rispetto a quanto detto, da un punto di vista pratico, in base al disposto di cui all’articolo 17, commi 5 e 6 D.P.R. n. 633/72, il cedente (Alfa S.r.l.) emetterà fattura senza applicazione dell’I.V.A., ed il cessionario (Beta S.r.l.) sarà tenuto:
a) ad integrare la fattura emessa dal cedente senza I.V.A., indicando sul documento stesso o su di un allegato l’aliquota ordinaria (21%) e la relativa imposta;
b) ad annotare la fattura integrata nel registro delle fatture emesse o dei corrispettivi entro il mese di ricevimento della fattura, o comunque entro 15 giorni dal suo ricevimento con riferimento al relativo mese, e nel registro degli acquisti anteriormente alla liquidazione periodica, ovvero alla dichiarazione annuale nella quale viene computata la detrazione;
c) a contabilizzare la fattura integrata nelle comunicazioni periodiche, nella “comunicazione dati” e nella “dichiarazione annuale”.
Da un punto di vista contabile, invece, il valore pattuito della cessione dovrà essere registrato tra i cespiti di stato patrimoniale, e soggetto a propria aliquota d’ammortamento.
Infine, si ricorda che tutti i contratti aventi ad oggetto la cessione di immobili, secondo le modalità sopra indicate (opzione per la soggezione ad I.V.A.), prevedono il versamento dell’imposta ipotecaria e catastale (nelle misure indicate dall’atto notarile, 4%), nonché dell’imposta di registro in misura fissa.
