Contratto di locazione ad uso abitativo

La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale) entro 30 giorni dalla data dell’atto (o dalla decorrenza, se anteriore).

L’ufficio, al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell’atto, rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati. Per la registrazione in ufficio del contratto servono:

a)   almeno due copie del contratto con firma in originale;

b)   marche da bollo da 14,62 Euro per ogni 4 facciate di 100 righe su ogni copia;

c)  la richiesta di registrazione effettuata sul nuovo stampato meccanografico “Modello 69” (il modello può essere scaricato da www.agenziaentrate.gov.it, nella sezione “Modulistica – Modelli in uso presso gli Uffici”, o ritirato direttamente in ufficio); se gli atti da registrare sono più di uno, bisogna presentare anche un elenco sul “Modello RR” (in distribuzione presso l’ufficio);

d) la ricevuta di versamento dell’imposta di registro (modello F23).

Se quanto illustrato riguarda l’iter di registrazione del contratto, modificato dalla recente disposizione n. 83561/2010 dell’Agenzia delle Entrate, da un punto di vista impositivo, invece, precisiamo quanto segue:

1. Per il locatore Il reddito dei fabbricati dati in locazione libera è pari al maggiore tra il canone risultante dal contratto, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese, ed il reddito catastale, indipendentemente dall’effettiva percezione dei canoni stessi. Il proprietario non può detrarre analiticamente nessuna spesa effettuata sull’immobile locato (es. manutenzioni straordinarie) in aggiunta alla prevista deduzione forfetaria. Se nel canone sono comprese il rimborso delle spese di condominio e dei consumi (l’acqua, luce, gas, portiere, ascensore ecc.), queste non vanno considerate.

Nel caso particolare di contratti di locazione di abitazioni situate nei comuni indicati nella tabella sottostante, stipulati o rinnovati a canone controllato, cioè rispettoso di un accordo definito in sede locale sulla base dei criteri stabiliti con DM 5 marzo 1999, il reddito imponibile del proprietario è ulteriormente ridotto del 30%.

Operativamente, occorre prima raffrontare la rendita catastale dell’immobile oggetto di locazione ed il canone percepito ridotto del 15% ed assumere, come reddito imponibile, l’importo più elevato sul quale va poi applicata l’ulteriore riduzione del 30%.
L’agevolazione non si applica ai contratti di locazione che soddisfano esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per quelli stipulati:

–    per l’alloggio a studenti universitari sulla base di contratti-tipo promossi dai Comuni sede di Università. A tal fine è necessario che l’inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un Comune diverso da quello di residenza;

–    dagli enti locali in qualità di conduttori. 

Comuni interessati dall’agevolazione

 – Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia;

– comuni confinanti con i precedenti;

– comuni capoluogo di provincia;

– comuni considerati ad alta tensione abitativa: vedi delibera CIPE 30 maggio 1985 n. 37 (in GU del 19-1-1985, n. 143) e 8 aprile 1987, n. 152 (in GU 22 aprile 1987, n. 93) e 13 novembre 2003 n. 87/03 (in GU del 18 febbraio 2004 n. 40);

– comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi sismici dei primi anni ottanta

La sussistenza dei requisiti, ai fini dell’agevolazione, va verificata in ciascun periodo d’imposta; pertanto, nel caso in cui, a seguito della revisione biennale dell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa, da parte del Cipe, uno di essi ne venga escluso, i proprietari degli immobili siti in quel comune decadono dall’agevolazione sin dall’inizio del periodo d’imposta in cui è intervenuta la delibera (Ris. Min. 7 aprile 2005 n. 44/E).

1. Per il conduttore (inquilino), invece, la normativa di riferimento per le agevolazioni è data dagli articoli 15-16 T.U.I.R., ed è riepilogata di seguito:

– Per la generalità degli inquilini

Agli inquilini di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi con reddito complessivo non superiore a euro 30.987,41, spetta una detrazione il cui importo varia a seconda delle modalità con le quali sono stati stipulati i contratti di locazione e del reddito complessivo dell’inquilino.
Le sottoelencate detrazioni vanno rapportate al periodo di destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

–  Per i giovani tra i 20 e i 30 anni

Ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, con reddito complessivo (al netto della deduzione per l’abitazione principale) non superiore a € 15.493,71, che stipulano in Italia, a partire dal 2007, un contratto di locazione a canone libero (ai sensi della L.431/98), per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, spetta per i primi 3 anni la detrazione di € 991,60.
La detrazione non spetta se l’abitazione locata costituisce l’abitazione principale dei genitori (o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi di legge). Il requisito dell’età deve sussistere alla data di stipula del contratto e deve permanere in ciascuno degli anni del triennio in cui si intende usufruire della detrazione. È sufficiente che l’età prevista ricorra anche solo per una parte del periodo d’imposta interessato. Pertanto, se un giovane stipula un contratto all’età di 29 anni (compiuti il 20 aprile), la detrazione spetta per i primi 2 anni, ma non per il 3°.

– Per studenti universitari

È prevista una detrazione sui canoni di locazione derivanti dai contratti stipulati o rinnovati in Italia, ai sensi della legge 431/98, dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia (italiana) diversa, per unità immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi. La distanza di 100 km (riferibile a una qualsiasi delle vie di comunicazione esistenti, ferroviaria o stradale) e la residenza in una provincia diversa devono sussistere congiuntamente. La detrazione è ammessa su un importo complessivo non superiore a 2.633 euro, quindi non può essere superiore a 500 euro. Tali canoni rilevano anche se sono stati sostenuti nell’interesse delle persone considerate fiscalmente a carico; il limite massimo detraibile resta comunque lo stesso anche nel caso di più contratti stipulati da un genitore per più di un figlio.

La detrazione spetta anche:

– se il contratto non richiama espressamente le disposizioni della L. 431/98 (Ris. Min. 16 maggio 2008 n. 200/E);

– per i canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché gli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.

Invece, non spetta per i contratti di sub-locazione (Ris. DRE Emilia Romagna 11 settembre 2009 n. 909)
–  Lavoratori dipendenti

È inoltre prevista una detrazione a favore dei lavoratori dipendenti (esclusi i percettori di redditi assimilati, Circ. Min. 12 giugno 2002 n. 50/E) che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei 3 anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di qualunque tipo di contratto di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione.
La detrazione spetta anche ai soggetti che trasferiscono la residenza a seguito di un contratto di lavoro dipendente appena stipulato (Circ. Min. 12 giugno 2002 n. 50/E).
La detrazione, che spetta per i primi 3 anni ed è rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, è prevista nei seguenti importi:

se il reddito complessivo (al netto della deduzione per l’abitazione principale) non supera euro 15.493,71, è di euro 991,60;

se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41, è di euro 495,80.

Se nel triennio il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dall’anno successivo (Circ. Min. 12 giugno 2002 n. 50/E).

Se il contratto di locazione è intestato a più soggetti, la detrazione va divisa tra i soli intestatari del contratto in possesso della qualifica di lavoratori dipendenti, nella misura a ciascuno spettante in relazione al proprio reddito. Ad esempio, in caso di contitolarità tra 3 soggetti, uno dei quali lavoratore dipendente, la detrazione spetta solo a quest’ultimo, nella misura del 100% (Circ. Min. 10 giugno 2004 n. 24/E).

Sempre in base al dettato normativo di cui all’articolo 16 T.U.I.R. le detrazioni fiscali illustrate non sono cumulabili tra loro se riferite ad un medesimo periodo dell’anno, ma sono fruibili a scelta del contribuente; sono ragguagliate all’anno rispetto al periodo di possesso dell’immobile locato; e qualora la detrazione spettante agli inquilini (diversi dagli studenti universitari) sia di ammontare superiore all’imposta lorda diminuita, nell’ordine, delle detrazioni per familiari a carico e delle detrazioni di lavoro, è riconosciuto un ammontare pari alla quota di detrazione che non ha trovato capienza nella predetta imposta.

Infine, cogliamo l’occasione per far presente, con riferimento ad un precedente quesito, che l’obbligo della comunicazione dei dati catastali scatta anche nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di locazione o di affitto di beni immobili, già registrati al 1° luglio 2010. In tal caso è stato predisposto il nuovo modello “CDC” (comunicazione dati catastali), unitamente alle relative istruzioni.

Il “modello CDC” è presentato in forma cartacea presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il quale è stato registrato il relativo contratto, nel termine di 20 giorni, dalla data del versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione o affitto di beni immobili, ai sensi dell’articolo 17, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986.

Il “modello CDC” potrà anche essere trasmesso per via telematica contestualmente al versamento.