Ai fini di un’esauriente trattazione, si illustra brevemente il caso oggetto del quesito. Una persona fisica è proprietaria di un immobile ad uso abitativo e conclude con l’agenzia immobiliare un contratto denominato “proposta di mandato senza rappresentanza per concludere contratti di locazione ad uso turistico”.
Il proprietario, il quale non intrattiene alcun rapporto con i diversi conduttori, riceve, al termine della stagione estiva, un rendiconto dove vengono evidenziati i totali riscossi relativi ai vari soggiorni distinti per periodo, senza indicazione dei nominativi dei conduttori.
Dal punto di vista civilistico il contratto di mandato senza rappresentanza è disciplinato dall’art. 1705 c.c., il quale dispone che una parte (mandatario) si impegna a compiere uno o più atti giuridici (come i contratti) per conto dell’altra (mandante), ma agendo in proprio nome, acquisendo così i diritti e gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi. In tale fattispecie contrattuale i terzi non hanno alcun rapporto col mandante.
L’utilizzo di tale forma contrattuale è diffusa nel campo immobiliare: molte agenzie immobiliari stipulano con proprietari di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche, contratti di mandato senza rappresentanza al fine di ricevere incarico alla locazione di tali immobili per un mero uso “turistico”.
In forza di tali contratti, le agenzie riscuoterebbero il canone di locazione per conto del proprietario. Detto canone, più precisamente, verrebbe versato, in un primo momento, presso un deposito irregolare infruttifero e, successivamente, direttamente al proprietario. L’agenzia, peraltro, non incorrerebbe in alcuna responsabilità in caso di mancata locazione del bene immobile oggetto del mandato(così tratteggia le caratteristiche dei contratti di mandato senza rappresentanza per la locazione di immobili ad uso abitativo turistico l’Agenzia delle Entrate con risoluzione n.117/E del 10.08.2004).
Relativamente a tali attività, le agenzie riceverebbero una provvigione al momento della riscossione del canone di locazione (effettuata per conto dei proprietari degli immobili, operanti, per quanto detto, in qualità di mandanti).
La provvigione percepita non è tale in senso tecnico, ma altro non è che una differenza positiva tra affitti incassati dai turisti ed affitti riversati al proprietario/mandante dell’immobile locato. In tal senso, l’agenzia immobiliare non si atteggerebbe come mero soggetto intermediario nella locazione dell’immobile ad uso abitativo turistico.
Venendo alla questione sulla possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca, la circolare dell’Agenzia delle Entrate n.26/E del 01.06.2011 non è molto chiara, anche se sembra escluderla nelle ipotesi come quella sopra prospettata, ovvero di mandato senza rappresentanza.
Viene, infatti, precisato che in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi, non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore.
Per cui la cedolare secca si potrebbe applicare solo nell’ipotesi di mandato con rappresentanza, in cui l’agenzia è solo una rappresentante del proprietario e quindi la sua sottoscrizione in calce ai vari contratti di locazione nei confronti dei turisti è operata in nome e per conto altrui e fa si che le obbligazioni si riflettano immediatamente nel patrimonio del proprietario/mandante e non prima in quello dell’agenzia e poi, attraverso il riversamento, in quello del proprietario/mandante.
Riepilogando il tutto, se l’agenzia opera attraverso mandati con rappresentanza, il proprietario dell’immobile può optare per la cedolare secca nel modello Unico o 730 2012. Nel caso (come il presente) in cui il mandato non sia munito di rappresentanza, l’opzione per la cedolare secca non si può fare e il canone va a tassazione ordinaria.
