In particolare, stando alle ultime delucidazioni ricevute, il regime impositivo in ipotesi di acquisto di area edificabile da soggetto privato sconta l’aliquota dell’8% per l’imposta di registro, mentre quella ipotecaria e catastale si assestano rispettivamente al 2% e all’1%.
Inoltre, secondo le disposizioni contenute nell’articolo 42 D.P.R. n. 131/1986, la base imponibile dell’imposta di registro è costituita, in questa particolare ipotesi di compravendita, dal valore del bene concordato fra le parti, e non deriva dalla mera rivalutazione della rendita catastale.
Ovviamente, in virtù di questa determinazione, l’Amministrazione Finanziaria potrà rettificare il valore dichiarato dalle parti, sulla base del criterio del valore venale del terreno trasferito di cui all’articolo 52, comma 1 D.P.R. n. 131/1986, qualora non lo ritenga coerente rispetto a valori medi del mercato accertati e praticati in ipotesi analoghe.
A diversa conclusione giungiamo nel caso in cui, anziché procedere all’acquisto di area edificabile, si persegua una compravendita di fabbricato da adibire ad uso abitativo (immobile che in seguito potrebbe essere completamente demolito, o parzialmente abbattuto). In particolare, in questa ipotesi, si configura il trasferimento di immobile ad uso abitativo e della relativa pertinenza nella quale il venditore è una persona fisica, mentre l’acquirente è anch’esso persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arti o professioni. Poiché sussistono i requisiti per l’acquisto della prima casa, la base imponibile dell’imposta di registro (3%), a richiesta della parte acquirente resa al notaio (in caso di omessa richiesta, la dichiarazione di volersi avvalere dell’agevolazione non può essere resa in atto integrativo successivo) è costituita dal valore catastale (di cui all’articolo 52, commi 4 e 5 D.P.R. n. 131/1986), mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa (168 Euro ciascuna). E’ evidente, quindi che l’imposizione fiscale avviene indipendentemente dal corrispettivo pattuito, che le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto qualora lo stesso sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Facciamo presente, inoltre, che in questo caso gli onorari notarili sono ridotti del 30%.
Per quanto riguarda, invece, il regime I.V.A. nella fase di ricostruzione del fabbricato (purchè fuori sagoma e con volumetrie diverse rispetto all’originario) i soggetti in possesso dei requisiti per usufruire delle agevolazioni per la prima casa e che commissionano ad un’impresa appaltatrice i lavori per la costruzione dell’abitazione principale, beneficiano dell’aliquota I.V.A. agevolata al 4% (n.39, Tab. A, parte II, D.P.R. n.633/1972).
L’aliquota I.V.A. ridotta al 4% si applica se sussistono condizioni, sia di carattere soggettivo che oggettivo:
a) Condizioni soggettive: il committente dell’appalto deve essere un soggetto per il quale il fabbricato è “prima casa”, e deve possedere i requisiti previsti per usufruire dell’agevolazione sia nei momenti in cui le singole prestazioni rese dall’impresa costruttrice si considerano effettuate ai sensi dell’articolo 6 del D.P.R. n.633/72, sia all’atto della consegna del bene realizzato (momento che rileva in caso di sola acquisizione). Pertanto, il committente dovrà, a tal fine, rendere noto all’appaltatore (o agli appaltatori delle singole opere, a titolo esemplificativo ma non esaustivo all’idraulico, piuttosto che al posatore dei pavimenti, piuttosto che all’incaricato dell’installazione degli infissi), al momento dell’effettuazione di ciascuna prestazione, se possieda o meno i requisiti per usufruire dell’aliquota al 4%. Qualora tali requisiti non siano posseduti nel momento dell’effettuazione delle singole prestazioni, ma vengano ad esistere all’atto della consegna del bene realizzato, l’appaltatore potrà effettuare le rettifiche dell’articolo 26 D.P.R. n.633/72.
b) Condizioni oggettive: l’immobile oggetto dell’appalto o dell’acquisto deve essere un fabbricato non di lusso, ai sensi del D.M. 2.8.1969 costruito per i soggetti per i quali esso costituisce la prima casa.
Infine, per completezza sull’argomento trattato, anche in caso di ricostruzione previa demolizione dell’edificio preesistente si è soggetti ad aliquota I.V.A. del 4%, purchè sussistano le condizioni più sopra menzionate. Infatti, di recente, la Corte di Cassazione con sentenza 9.4.2010 n.13492, ha affermato che la demolizione e la ricostruzione di un rudere che viene realizzato di dimensioni maggiori e sagoma differente rispetto a quello originario configura un’ipotesi di nuova costruzione; se, al contrario, la ricostruzione dà luogo ad un edificio di abitazione completamente fedele a quello precedentemente demolito si origina una fattispecie di ristrutturazione edilizia (aliquota I.V.A. al 10%).
