Con riferimento alle spese sostenute per la pavimentazione di una parte dell’area presa in affitto, è bene premettere che il Principio Contabile 16, relativo alle Immobilizzazioni Materiali, suole distinguere tra le spese per manutenzioni “ordinarie” e “straordinarie”. Sulla base di questa distinzione, differente è il trattamento contabile ai fini della redazione del bilancio di esercizio.
In particolare, le diverse spese di manutenzione devono essere considerate “ordinarie”, se di natura ricorrente e sostenute al fine di mantenere i cespiti in un buono stato di funzionamento (come ad esempio spese per pulizia, verniciatura, riparazione, sostituzione di parti deteriorate e via dicendo), ovvero “straordinarie” se comportano un aumento significativo e tangibile di produttività o vita utile degli stessi (come nel caso di costi di ammodernamento o miglioramento di elementi strutturali di un’immobilizzazione, oppure modifiche o ristrutturazioni). Qualora risultino soddisfatti questi ultimi requisiti, si potrà procedere con la capitalizzazione delle spese sostenute, diversamente se ne procederà con l’imputazione a conto economico nell’esercizio di sostenimento.
Detto questo, si ritiene che la spesa sostenuta nel caso in questione relativa alla pavimentazione di una parte dell’area presa in affitto pur non contribuendo a prolungare la vita utile del cespite (il fabbricato), rientra tra le spese che apportano migliorie, modifiche, e costituiscono ristrutturazioni e rinnovamenti, qualificandosi in tal senso come spese per manutenzione “straordinaria”.
Di conseguenza, tale costo è oggetto di capitalizzazione andando ad aumentare il valore di iscrizione a stato patrimoniale del conto “lavori su beni di terzi” tra le altre immobilizzazioni immateriali. Per quanto riguarda il piano di ammortamento di tali costi di manutenzione secondaria, al paragrafo D.XI) del Principio contabile n. 16 è affermato che:
– le migliorie apportate ai beni immobili di terzi, presi in affitto dall’impresa, vanno ammortizzate nel periodo più breve tra quello in cui le migliorie stesse possono essere utilizzate e quello di durata residua dell’affitto;
– se esistono situazioni obiettive che fanno ritenere che il contratto sarà rinnovato, anche il periodo di rinnovo deve essere considerato nel determinare la durata dell’ammortamento, sempre che la maggior durata dell’affitto sia inferiore al periodo di previsto utilizzo delle migliorie.
Per quanto riguarda, invece, la necessità o meno di emettere il documento di trasporto per la movimentazione di materiali (prodotti finiti o semilavorati atti al montaggio) dallo stabilimento di proprietà della società a quello adiacente preso in affitto dalla stessa, si fa presente che il documento di trasporto (DDT) deve essere emesso nel caso di movimentazione dei beni a titolo non traslativo della proprietà per consentire ai contribuenti di poter vincere le presunzioni di acquisto e di vendita previste all’art. 53 del D.P.R. 633/72. In particolare, ai sensi dell’art. 53, comma 1, del D.P.R. 633/72 si presumono ceduti i beni acquistati, importati o prodotti che non si trovano nei luoghi in cui il contribuente esercita la sua attività e dichiarati come tali all’Ufficio territorialmente competente (Camera di Commercio). Di conseguenza, per i movimenti di beni, nell’ambito della stessa impresa, l’emissione del documento di trasporto è facoltativa, purché le sedi aziendali interessate al trasporto siano state dichiarate.
Nel presente caso, quindi, dovrà essere innanzitutto fatta comunicazione alla Camera di Commercio ai fini di dichiarare la nuova unità locale e, per le movimentazioni dei materiali tra i due stabilimenti non sarà necessaria l’emissione del documento di trasporto dal momento che i beni si trovano in luoghi contigui in cui l’azienda svolge la sua attività.
Tuttavia, nel caso in cui il trasporto dei beni avvenga tra stabilimenti della stessa azienda situati in comuni differenti, a fini prudenziali, è preferibile emettere il documento di trasporto così da poter superare la presunzione di cessione dei beni stessi qualora ve ne fosse la necessità.