QUESITI DI IMPOSTE INDIRETTE

Tema del quesito: 

Imposta di registro contratti di locazione

Data di pubblicazione: 

2012-04-03

Domanda: 

Considerazioni in merito all’obbligo di corresponsione dell’imposta di registro nel momento di rinnovo annuale di contratti di locazione di beni sia strumentali che abitativi, sia nei casi in cui il locatore e/o il conduttore siano un soggetto con partita IVA (società o persona fisica) sia quando siano una persona fisica senza partita IVA. Si tratterà inoltre anche il trattamento IVA relativo ai contratti di locazione strettamente connesso al trattamento per l’imposta di registro.


 
 

Risposta:


IMPOSTA DI REGISTRO

1. Locatore privato

Per locatore privato si intende un soggetto che non opera nell'esercizio di impresa (commerciale o agricola), arte o professione e, pertanto, non è soggetto passivo IVA.

In questo caso, l'imposta è applicata in misura proporzionale (come riportato nella tabella seguente) sull'ammontare dei canoni pattuiti per l'intera durata del contratto. Nel caso di contratti di locazione a canone controllato per i quali ricorrono le condizioni illustrate al n. 1125, l'aliquota si applica all'ammontare dei canoni ridotti al 70% (art. 8 L. 431/98).

Per le locazioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze), il locatore può optare per l'applicazione della cedolare secca. In questo caso, non è dovuta l'imposta di registro.

 

Contratto

Misura

locazione di fabbricato ad uso abitativo (categoria catastale A, escluso A/10)

2%

locazione di fabbricato ad uso abitativo e pertinenze con opzione per cedolare secca

non è dovuta

Locazione di fabbricato strumentale per natura (categorie catastali B, C, D, E, e A/10)

1%

locazione formata per scrittura privata non autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno

67,00 euro solo in caso d'uso

locazione di unità immobiliari arredate con unico contratto comprendente anche gli arredi

2%

 

 

 

2. Locatore soggetto IVA


Sono soggetti IVA le società e gli enti commerciali nonché le persone fisiche che operano nell'esercizio di impresa - commerciale o agricola - arti o professioni.

Alle locazioni di immobili poste in essere da tali soggetti, l'imposta di registro si applica in misura proporzionale o fissa in base a regole particolari che dipendono anche dal tipo di immobile oggetto del contratto oltre che dal trattamento ai fini IVA, come riportato nella tabella seguente.

 

 

Tipo di immobile

Trattamento IVA

Imposta di registro

fabbricati strumentali per natura (categorie catastali B, C, D, E, e A/10)

sia imponibile che esente

sempre 1% (dell'importo dei canoni pattuiti per l'intera durata del contratto)

fabbricati ad uso abitativo (categoria catastale A, escluso A/10)

imponibile

euro 67,00 una sola volta e per tutta la durata del contratto

esente

2% (dell'importo dei canoni pattuiti per l'intera durata del contratto)

terreni non edificabili e aree diverse da quelle destinate a parcheggio

esente

2% (dell'importo dei canoni pattuiti per l'intera durata del contratto)
0,50% nel caso di fondi rustici

terreni e aree edificabili

imponibile

euro 67,00 una sola volta e per tutta la durata del contratto

 

L’imposta di registro sui contratti di locazione aventi ad oggetto immobili strumentali per natura  o abitativa è dovuta annualmente nelle ipotesi in cui non sia stata versata, per l’intero importo, nella prima annualità di validità del contratto. Infatti, l’imposta di registro, a seconda delle pattuizioni contrattuali concordate, può essere versata in un’unica soluzione il primo anno, o “spalmata” nelle annualità di durata del contratto di locazione (ad esempio per gli immobili a destinazione abitativa, in 4 anni).

In quest’ultimo caso l’imposta di registro, per la singola annualità, deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza della stessa (ad esempio, contratto con validità 1/01/2012 - 31/12/2015 l’imposta di registro deve essere versata ogni anno entro il 30/01/ e così via per tutti gli anni di validità del contratto).

Inoltre, nelle ipotesi di contratti di locazione in cui la parte locatrice sia una persona fisica, aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa locati per finalità abitative (categoria catastale A, escluso A/10) e non rientranti nell’esercizio dell’attività di impresa, arte o professione, e per cui si sia optato per la cedolare secca, essendo la stessa sostitutiva anche dell’imposta di registro, quest’ultima non deve essere più versata per le annualità successive in cui è vigente tale regime di tassazione (ovvero durata residua del contratto nell’ipotesi di opzione nelle annualità successive alla prima, e salvo revoca).

L’applicazione del regime della cedolare secca può essere effettuato in sede di registrazione del contratto, ovvero anche successivamente, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in un'unica soluzione al momento della registrazione.

L’opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive comporta che le imposte di registro e di bollo già versate non possono comunque essere oggetto di rimborso. Per maggiori chiarimenti in merito all’opzione per la cedolare secca rimandiamo alla circolare dell’Agenzia delle Entrate n.26/E del 01.06.2011.

Infine, per completezza, un breve riepilogo relativamente alla disciplina I.V.A.

 

IVA

 

1. Fabbricati strumentali per natura


Sono strumentali per natura i fabbricati appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, A/10.
La locazione di questa tipologia di fabbricati è soggetta ad IVA o esente (salvo opzione per l'applicazione dell'imposta) a seconda che il conduttore sia un soggetto privato o un soggetto IVA con pro-rata di detraibilità più o meno ridotto.

Nella tabella seguente sono indicate le diverse situazioni rinvenibili.

Il contratto di locazione, anche se si applica l'IVA, è sempre soggetto a registrazione obbligatoria ai fini dell'imposta di registro con applicazione dell'aliquota proporzionale pari all'1%.

Conduttore

Trattamento IVA

 

1) soggetto IVA:

 

- con diritto alla detrazione d'imposta in percentuale ≤ 25%

imponibile (aliquota 21%)

- con diritto alla detrazione d'imposta in percentuale > 25%

esente salvo opzione per l'applicazione dell'IVA

2) soggetto che non agisce nell'esercizio di impresa, arti o professioni

imponibile (aliquota 21%)

 
     

 

2. Fabbricati ad uso abitativo

 

Sono fabbricati ad uso abitativo quelli appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11.
La locazione è normalmente esente. A decorrere dal 24 gennaio 2012, è tuttavia possibile, per il locatore, optare per l'applicazione dell'IVA nei seguenti casi:

- locazione di durata non inferiore a 4 anni effettuata in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata (artt. 17 e 18 DPR 380/2001);

- locazione di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (DM 22 aprile 2008).
In tal caso, l'opzione deve essere espressamente manifestata nell'atto di locazione e l'aliquota applicata è pari al 10%.

Fino alla suddetta data la locazione era esente ad esclusione del caso in cui il fabbricato fosse locato in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, per una durata non inferiore a 4 anni, dall'impresa che l'ha costruito o ristrutturato, entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori.

Il contratto di locazione è sempre soggetto a registrazione obbligatoria ai fini dell'imposta di registro; quest'ultima viene applicata in misura fissa (pari a 67 euro) se l'operazione è imponibile o in misura proporzionale (pari al 2%) se l'operazione è esente. 

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ATTENZIONE: La risposta ai quesiti è stata formulata attenendosi alle leggi vigenti all'epoca della richiesta. Pertanto si consiglia di verificare se da detta data sono state emanate delle norme o delle disposizioni ministeriali che hanno modificato il trattamento dell'oggetto del quesito.